El dossier

Totxo sòlid

El mercat de l’habitatge –tant en la construcció com en les compravendes– continua creixent malgrat el refredament de l’economia i l’aturada a Barcelona ciutat per la falta de sòl i pels canvis normatius

PROMOTORS
PROMOTORS
“L’urbanisme és la solució per al problema de l’accés a l’habitatge, i Barcelona té ara mateix molt poc sòl”
TINSA
TINSA
“Les vendes de segones residències creixen perquè només s’han encarit un 14% des dels mínims de la punxada de la bombolla”
JOAN OLIVER
JOAN OLIVER
“El mercat continuarà creixent per l’abaratiment del petroli, els tipus d’interès baixos i el saldo migratori positiu”

La construcció d’habitatges a Catalunya (segons els visats i els certificats finals d’obra dels Col·legis d’Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Catalunya) va mantenir l’any 2018 alts de creixement, tant pel que fa als inicis, que van canviar la tendència l’any 2014, com als acabaments, que van créixer per tercer any consecutiu. Aquest canvi de tendència –es van iniciar 14.517 habitatges, un 28% més que l’any anterior, i se’n van acabar 7.492– deixa entreveure la normalització d’unes xifres més adaptades a les necessitats reals de la població.

El creixement en els inicis d’habitatge es va produir bàsicament a la demarcació de Barcelona, i de manera més significativa a l’àmbit metropolità. Si comparem aquestes xifres amb la població, el que anomenem índex de construcció, trobem que es van iniciar 1,9 habitatges per cada mil habitants i se n’ va acabar 1, indicadors que ratifiquen el nivell baix en què encara ens trobàvem, malgrat els índexs clars de recuperació. Només quinze comarques presentaven un índex de construcció per sobre de la mitjana.

Amb 2.203 pisos en construcció, Barcelona capital va ser la població amb més producció, però hi ha haver un canvi de tendència perquè a la falta de sòl i a l’encariment de preus resultant d’una oferta insuficient s’hi va afegir l’entrada en vigor de la norma municipal, que obliga a incloure un 30% d’habitatge protegit en les noves promocions. Aquests factors han provocat un desplaçament de les noves promocions fora de la capital catalana: el 55% de la nova edificació es concentra a les comarques que envolten Barcelona –el Barcelonès, el Maresme, el Vallès Oriental, el Vallès Occidental i el Baix Llobregat– i si afegim la quarta corona, que inclou poblacions com Igualada i Manresa, les llicències s’acosten al 60% del total català.

Segons les dades del 2018 d’habitatges iniciats de l’Agència Catalana de l’Habitatge de la Generalitat, aquestes comarques comptabilitzaven 8.000 noves cases en procés de construcció a finals de l’exercici, gairebé el 60% de les 14.000 que estaven en edificació a tot Catalunya. Només l’Empordà, la Selva i el Gironès poden competir, a distància, amb la producció de l’entorn barceloní.

ALENTIMENT

L’habitatge representa el 70% de l’activitat d’edificació a Catalunya, i segons el Col·legi d’Arquitectes en el primer semestre del 2019 es va visar un 2,8% més de superfície que en el mateix període del 2018, mentre que en usos comercials i d’oficines va augmentar un 12,7%. La caiguda més important corresponia a la ciutat de Barcelona (-47%), a Tarragona s’observaba un creixement del 85%, també hi havia augments destacats a Lleida i l’Ebre, la resta de la demarcació de Barcelona pujava un 10%, i a Girona i a les comarques centrals baixava prop d’un 12%. El president de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis (APCE), Lluís Marsà, va advertir en l’última edició del saló immobiliari Barcelona Meeting Point d’una baixada del 10,5% en la construcció d’habitatges a Catalunya durant el primer semestre del 2019 en comparació amb el mateix període de l’any anterior, un descens liderat per la ciutat de Barcelona, on l’inici d’obra nova va caure un 68%. La causa és la falta de sòl a la capital, que alhora que dificulta la nova construcció encareix l’existent. En aquest escenari, Marsà considerava que les polítiques públiques havien d’estar centrades en l’increment de l’oferta d’habitatge assequible, tant de venda com de lloguer. “L’urbanisme és la solució al problema de l’accés a l’habitatge, i Barcelona ara mateix té molt poc sòl”, va afirmar. Segons la Cambra de la Propietat, la paràlisi de la capital s’intensificarà el 2020 per l’efecte de la nova normativa municipal d’habitatge, per les diferents moratòries que hi ha hagut –com l’hotelera o la del districte de Gràcia–, les traves als inversors que compren edificis vells per rehabilitar-los i les dificultats administratives que allarguen molt els terminis per obtenir llicències.

L’habitatge de protecció oficial visat només representa el 10% del total, i en aquest sentit l’ACPE lamenta que els mòduls no s’han actualitzat des del 2006, mentre que en els últims dotze anys els costos han pujat un 44%.

El lloguer social a Catalunya representa un 2% del parc d’habitatges, i la Generalitat vol que augmenti fins a situar-se en un 5% en un termini de quinze anys. El 2018 va adquirir 308 habitatges per tanteig i retracte, que es van afegir als 948 habitatges que a finals del 2017 s’administraven des de l’Agència de l’Habitatge provinents d’aquest mercat. També va desplegar convenis de cessió temporal de 4.320 habitatges buits d’entitats financeres. Per la seva banda, l’Ajuntament de Barcelona va destinar durant el mandat anterior més de 64 milions d’euros a la compra de 661 habitatges, que es van invertir majoritàriament a cobrir el dèficit de pisos de la Mesa d’Emergències Socials. D’aquestes, la gran majoria (401) són pisos que el consistori va adquirir a partir de la compra de finques senceres, un total de 22. A banda de la compra de finques senceres, el consistori també va comprar 97 habitatges individuals i va obtenir l’usdefruit de 163 habitatges de pisos d’entitats financeres

PREUS PER SOTA DEL PIC

L’Informe 2018 sobre habitatge de la Generalitat assenyala que durant aquell any es van formalitzar a Catalunya 57.477 hipoteques per a l’adquisició d’habitatges, un 13% més, amb un creixement del 3,1% en l’import mitjà. Durant l’any 2018 es van vendre 80.820 habitatges, un 4,6% més.

Entre el 2014 i el 2018, els preus de l’obra nova a Catalunya van pujar un 27,8%, fins a 2.103,4 euros/m², preu que està un 46% per sota dels 3.896 de l’any 2006, en el pic alt de la bombolla. Destaca el 28,6% de pujada en quatre anys a l’àrea metropolitana de Barcelona (l’any passat estava en 2.616,83, també un 46% inferior al pic). Hi va haver augments més moderats a les comarques gironines (18%), a les comarques centrals (13,5%), al Camp de Tarragona (12,2%), al Penedès (11,3%) i a l’Alt Pirineu i l’Aran (7,9%) i van baixar els preus a les Terres de l’Ebre (-9,7%) i a Ponent (-5,9%).

El preu de venda dels habitatges, en el seu conjunt, es va situar en una mitjana de 186.594,77 euros per habitatge, amb una superfície mitjana de 92,5 m², això representa que els habitatges es van vendre a una mitjana de 2.072,85 euros per m² construït, amb un increment en relació amb l’any 2017 del 3,8%.

El creixement dels preus es va moderar a l’Estat espanyol fins al 5,5% el 2019 i està previst que fins al 4,9% el 2020 com a conseqüència de la desacceleració econòmica, segons les dades de l’estudi sobre les perspectives del mercat de l’habitatge a l’Estat espanyol elaborat per la gestora immobiliària Anticipa Real Estate, filial del fons d’inversió Blackstone, que basa els seus càlculs en les previsions a la baixa del Banc d’Espanya en el creixement del PIB espanyol aquest any i el que ve, en concret de l’1,3% el 2020 i de l’1,5% el 2021. Malgrat aquest escenari d’alentiment de l’economia, el catedràtic emèrit d’economia aplicada de la UAB Josep Oliver, autor de l’estudi, vaticinava que el mercat immobiliari espanyol seguiria creixent i que tancaria el 2019 amb 800.000 transaccions d’habitatge principal entre compres i firmes de lloguers. Argumentava que aquesta evolució en positiu seria deguda a l’abaratiment dels preus del barril de petroli, la rebaixa dels tipus d’interès i el saldo migratori positiu de 330.000 persones assolit el 2018, una tendència que, si es manté a l’alça, havia de conduir a la creació de 102.000 noves llars el 2019 i de 134.000 el 2020 i 144.000 el 2021.

Anticipa Real Estate preveia per a l’any passat 580.000 operacions de compravenda d’habitatge lliure en el mercat espanyol, fet que suposa un augment del 4% respecte al 2018, i al qual seguiran pujades moderades del 3,5 i el 3% el 2020 i 2021. En lloguer, s’hauran firmat o renovat 506.000 contractes, 510.000 el 2020 i 523.000 el 2021, cosa que en paraules d’Oliver, dibuixa “un mercat molt dinàmic”. Davant d’aquest panorama, el conseller delegat d’Anticipa Real Estate, Eduard Mendiluce, destacava que el mercat del totxo espanyol “segueix mantenint fonamentals sòlids”.

Anàlisis semblants feia la consultora Forcadell en el seu últim informe immobiliari d’actualitat i perspectives presentat al juny. “A Espanya no hi ha risc de bombolla immobiliària... ni se l’espera”, va dir en la presentació Gonzalo Bernardos, professor titular d’economia de la UB i director del màster d’Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la UB. “El mercat de propietat es troba en la seva fase inicial dins d’una etapa d’expansió. De fet, es preveu que en els pròxims anys a Espanya es produeixi un boom immobiliari en el qual aproximadament un milió de famílies passaran del mercat de lloguer al de compra”, sostenia Bernardos, que recordava que en la major part de l’Estat el preu de l’habitatge es va incrementar molt poc en el període 2014-2018.

A Barcelona, l’estudi assenyala que el preu de l’habitatge baixarà un 5%, mentre que el del lloguer ho farà entre un 3 i un 4%. La taxadora Tinsa destaca per la seva banda que en el tercer trimestre del 2019, l’habitatge acabat a la ciutat va registrar un descens interanual de l’1%, el primer des del 2013.

El Banc d’Espanya (BdE) descartava una sobrevaloració del mercat immobiliari en el seu tercer informe trimestral del 2019 sobre la situació de l’economia espanyola. L’informe assenyalava que el preu de l’habitatge a l’Estat espanyol es trobava, de mitjana, prop del seu valor d’equilibri, encara que el país s’enfrontava a un creixement moderat del crèdit hipotecari pels seus alts nivells de deute. D’acord amb el BdE, el preu de l’habitatge no presenta “signes de sobrevaloració pel que fa als seus nivells d’equilibri”, com sí que passa a Luxemburg, Àustria i Bèlgica. El preu de l’habitatge a l’Estat espanyol va caure durant els anys de la crisi un 40% per després reprendre una via alcista. En el primer trimestre del 2019, els preus van augmentar un 6,8% interanual, però en el segon trimestre ho van fer a un ritme de menys del 6%, que és el llindar fixat per la Comissió Europea per examinar la presència de desequilibris en el mercat immobiliari.

Aquest alentiment en el creixement dels preus també es notava en les estadístiques dels Registradors de la Propietat, que assenyalaven per a Catalunya un increment intertrimestral del 0,84% en el tercer trimestre del 2019 en relació amb l’anterior, i del 7,7% en termes interanuals. Evolució lògica perquè entre juliol i setembre es van vendre un 2,2% menys d’habitatges que entre abril i juny.

A la contenció dels preus contribueix el canvi d’estratègia dels fons immobiliaris i les entitats financeres, que estan accelerant les vendes, pels senyals de refredament i els canvis en la llei d’arrendaments urbans, que obliga a fer contractes de set anys de lloguer i només permet apujar la renda amb l’IPC.

SEGONA RESIDÈNCIA

Les vendes d’habitatge de platja van créixer un 6,2% l’any 2018, segons les dades del Ministeri de Foment, impulsades per uns preus que es resisteixen a remuntar: de mitjana només s’han encarit un 14% respecte als mínims que van aconseguir després de la punxada de la bombolla immobiliària, i encara estan més d’un 30% per sota dels nivells del 2007. Segons Tinsa, només els preus a l’illa de Formentera i Eivissa han superat el nivell d’abans de la crisi (en un 15% de mitjana), seguits d’Adeje, a Tenerife, on el preu és un 3,7% superior al de 2007. A l’altre extrem, en trenta-sis localitats encara van baixar els preus i en quinze la reducció va superar el 3%. Els descensos més grans es van produir en municipis de Gran Canària i Huelva.

La recuperació de l’habitatge de costa es concentra a les ubicacions preferides per la demanda estrangera. Els compradors internacionals van adquirir el 2018 el 15% dels habitatges sl conjunt de l’Estat espanyol i van ser els primers compradors a la Costa Brava, la costa de Màlaga (Marbella, Estepona, Mijas), Alacant (Altea, Benidorm) i les Illes. A Catalunya, els preus encara van baixar al sud de Tarragona, amb descensos del 3,6% a Torredembarra i del 2,1% al Vendrell. En el 60% de les localitats costaneres encara hi ha estoc d’habitatges sense vendre dels anys del boom, i és la sortida al mercat d’aquesta oferta en mans dels bancs o dels fons la que pressiona els preus. L’estoc es concentra al sud de Tarragona fins al delta de l’Ebre i en zones localitzades de Castelló (Marina d’Or), Almeria (Cuevas de l’Almanzora i Roquetes), la Gomera, Huelva i Cantàbria.

El sector de la construcció va créixer el 2018 a Catalunya un 4,7% (per sobre del PIB del conjunt de l’economia, que ho va fer un 2,6%), però ho va fer partint de nivells molt baixos. Durant la crisi, del 2007 al 2014, la inversió en construcció va caure més del 60% en termes nominals i el 2014, darrer any de caiguda, només representava el 6,6% del PIB, quan va arribar a constituir el 16,2% de l’economia el 2007, i el 2018 es va situar en el 7,9%. Els pressupostos de les obres acabades el 2018 sumaven 1.253 milions d’euros, molt per sota dels 6.500 milions del 2005, i van treballar en el sector 184.000 catalans, un 58% menys dels que hi havia el 2007. La crisi va fer desaparèixer a Catalunya 4.500 empreses de la construcció de deu o més treballadors, el 63% de les existents el 2008.

OBRA PÚBLICA

La Cambra Oficial de Contractistes d’Obres de Catalunya (COOC) posa èmfasi en la davallada d’obra pública. Entre el 2007 i el 2012, aquest mercat es va reduir en un 89%; després de dos anys de creixements (36% el 2013 i 56% el 2014), els anys 2015 i 2016 la licitació va tornar a caure un 32% i un 2%, respectivament. L’any 2017, la licitació es va incrementar un 46% i el 2018, un 1%, fins a assolir 1.671,2 milions d’euros, gràcies a l’impuls dels ajuntaments. Malgrat la millora experimentada en aquests dos anys, la licitació és només un 45% de la mitjana dels darrers vint anys (3.750 milions d’euros) i lluny encara de les necessitats de l’economia catalana, aproximadament d’uns 5.000 milions anuals. És més, assenyala, “aquesta relativa recuperació es produeix per l’impuls de les administracions locals lligada a les eleccions municipals i, per tant, de caràcter conjuntural”. El 64% de l’obra pública licitada el 2018 (1.063 milions d’euros, un 4% més) va venir de l’administració local. Els concursos de la Generalitat van representar un 21% (356 milions, un 14% menys) i els de l’Estat van augmentar un 16%, fins als 253 milions.

La millora de la xarxa de Rodalies, l’eix del Mediterrani, els accessos viaris i ferroviaris als ports, la B-40, l’enllaç A2-AP7, l’N-II per Girona, l’A-27, l’ampliació del metro i les obres hidràuliques “són només alguns exemples de les mancances detectades en infraestructures vitals per a l’economia catalana”, segons la COOC.

JOAN POYANO

jpoyano@lrp.cat

2.134

euros/m²
costa l’obra nova, un 46% menys que en el pic de la bombolla.

1

habitatge
per cada 1.000 persones es va començar l’any 2018.

preferència pel lloguer

JOAN POYANO

El 2018 es van formalitzar 167.953 contractes de lloguer a Catalunya, segons les fiances dipositades a l’Incasol, un 7% més que el 2017. L’augment va ser superior a Barcelona ciutat, d’un 7,1%.

La renda mitjana mensual va créixer un 6,6% al conjunt de Catalunya,

fins a situar-se en una mitjana de 698,36 euros/mes, però les diferències territorials eren importants: anaven des dels 462,95 euros/mes dels municipis de fora de l’àmbit metropolità de Barcelona als 929,57 euros/mes de Barcelona ciutat. L’increment del lloguer va ser generalitzat, i va ser a Barcelona ciutat on va ser més moderat, d’un 6%. Tot i això, els preus a la capital no s’aturen, i en el tercer trimestre del 2019, la mitjana es va situar en 1.005 euros, un 6% més que en el mateix període del 2018.

L’esforç econòmic destinat a l’habitatge de lloguer va augmentar gairebé 10 punts en el període 2014-2018, segons la consultora Axis Corporate, amb un encariment del 31,8% a Catalunya, al darrere de Madrid (38,6%) i les Illes Balerars (37,2%). L’esforç financer per pagar el lloguer era el 2018 del 33,6% dels ingressos, una xifra que s’acostava perillosament al que es considera el límit saludable del 35%.

Tot i que la baixada de tipus d’interès afavoreix la compra, el lloguer serà si us plau per força (el préstec hipotecari no cobreix tot l’import) la principal preferència en dos terços de les noves llars, segons Anticipa, i mostra d’això són les xifres registrades el 2018: de les 827.000 transaccions d’habitatge principal a l’Estat espanyol, només 347.000 van correspondre a compravendes.

l’estoc d’habitatges sense vendre

JOAN POYANO

L’estoc d’habitatge sense vendre generat per la crisi continua baixant. Segons el Ministeri de Foment, a finals del 2018 hi havia 459.876 habitatges en aquesta situació, dels quals 73.048 a Catalunya, l’1,86% del parc català. Les comunitats amb més estoc són la Rioja i Castella-la Manxa. La demarcació de Lleida és la sisena amb més habitatges per vendre, el 3,84%

Identificar-me. Si ja sou usuari subscriptor, us heu d'identificar. Vull ser usuari subscriptor. Per escriure un comentari cal ser usuari subscriptor.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.
[X]

Aquest és el darrer article gratuït d'aquest mes

Ja ets subscriptor? Fes-te subscriptor per només 12 € l'any (1 €/mes)